Уважаемые юристы, помогите пожалуйста.У нас пятиэтажный дом в перекрытии прорвало трубу, соседи снизу вызвали слесаря, он в свою очередь решил производить ремонт из нашей квартиры,на что получил устный отказ, доступ к трубам для осмотра ему был обеспечен на 100%.После приходила мастер из ЖКХ, на наш вопрос о том, почему им не произвести ремонт из квартиры снизу мы получили ответ «МЫ ТАК НЕ РАБОТАЕМ». После некоторого времени пришла соседка со словами «ПРИХОДИЛА КОМИССИЯ БУДУТ ПРОИЗВОДИТЬ РАБОТЫ ИЗ КВАРТИРЫ СНИЗУ НО ПЛАТИТЬ БУДЕМ МЫ», ПРИ ЭТОМ к нам никто не приходил, комиссии у нас дома тоже не было.
Что делать в данной ситуации? Кто должен оплатить работы по устранению течи? Правомерно ли мы отказываем,в проведении работ в нашей квартире и оплаты за проведение ремонтных работ? Я являюсь собственником.
Заранее благодарю.

#2 Alderamin Alderamin —>

• Старожил
• 32143 сообщений

.У нас пятиэтажный дом в перекрытии прорвало трубу, соседи снизу вызвали слесаря, он в свою очередь решил производить ремонт из нашей квартиры,на что получил устный отказ, доступ к трубам для осмотра ему был обеспечен на 100%.После приходила мастер из ЖКХ, на наш вопрос о том, почему им не произвести ремонт из квартиры снизу мы получили ответ «МЫ ТАК НЕ РАБОТАЕМ». После некоторого времени пришла соседка со словами «ПРИХОДИЛА КОМИССИЯ БУДУТ ПРОИЗВОДИТЬ РАБОТЫ ИЗ КВАРТИРЫ СНИЗУ НО ПЛАТИТЬ БУДЕМ МЫ», ПРИ ЭТОМ к нам никто не приходил, комиссии у нас дома тоже не было.
Что делать в данной ситуации? Кто должен оплатить работы по устранению течи?

Тот, кто отвечает за трубу, которая течет. Чья труба?

Правомерно ли мы отказываем,в проведении работ в нашей квартире

Откуда нам это знать?

и оплаты за проведение ремонтных работ?

#3 sima02 sima02 —>

все магистральные (стояки) трубы общее имущество, согласно ст. 36 ЖК РФ. весь дом принадлежит всем собственникам. течет труба платят все. сломался лифт в 1подъезде, платят все подъезды и т.д.
НО, дому сколько лет? квартиры приватизировали или дом строило ЖСК или по ФЗ о долевом строительстве? если приватизация и дому более 10лет, то можно заставить муниципалов за свой счет сделать капитальный ремонт
НО можно попробовать варианты, если у них юристы хилые. и договор типовой.

#4 Le_Sha Le_Sha —>

Жилищный комитет Санкт-Петербурга разграничил ответственность за содержание радиаторов между собственниками (нанимателями) и управляющими организациями.

Жилищный комитет Санкт-Петербурга подготовил письмо, касающееся вопросов разграничения ответственности управляющих организаций и собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме. Речь идет о содержании радиаторов и первых отключающих устройств на ответвлениях от стояков систем холодного и горячего водоснабжения.

Комитет в письме сообщает:
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичным образом часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В подпункте «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила), воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и(или) нежилого помещения (квартиры).

Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.

Таким образом, по мнению Комитета, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются:
обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.);
радиаторы в квартирах, которые не могут быть демонтированы до первых отключающих устройств на ответвлениях от стояков без ущерба для всей внутридомовой системы отопления.

В письме указывается, что радиаторы, находящиеся в квартирах и не обслуживающие более одной квартиры, не относятся к общему имуществу многоквартирного дома при условии, что они могут быть демонтированы без ущерба для всей внутридомовой системы отопления до первых отключающих устройств на ответвлениях от стояков. В этом случае радиаторы и первые отключающие устройства относятся к имуществу собственников помещений. Работы по их ремонту (замене) производятся за дополнительную плату.

Данный пункт следует применять исключительно в контексте статьи 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ, определяющих, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения в данном доме.

Комитет также обратил внимание на бремя ремонта (капитального и текущего) жилого помещения.
Закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает. Примерные перечни работ, относящихся к текущему ремонту и к капитальному ремонту, определены Правилами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (приложения 7 и 8).

Производство работ по ремонту внутриквартирного инженерного оборудования не относится к капитальному ремонту занимаемого жилого помещения, и, следовательно, входит в обязанности нанимателя жилого помещения.

Исходя из изложенного, порядок выполнения работ по ремонту (замене) радиаторов и первых отключающих устройств на ответвлениях от стояков отопления и водоснабжения в квартирах, занимаемых нанимателями, аналогичен порядку, установленному для собственников помещений в многоквартирном доме за исключением случаев, когда выполнение работ вызвано неисправностью оборудования, отнесенного к общедомовому имуществу, либо связано с проведением капитального ремонта дома.

Письмо подготовлено с учетом разъяснений Минрегиона России и сложившейся судебной практики для обеспечения единообразного подхода к вопросу разграничения ответственности.
Редакция правового портала КАДИС

Редакция «Российской газеты», 2018. Вып. 11. 176 с.

3.1. Течет труба в межэтажном перекрытии. Что нужно знать?

В этом случае возможны два варианта устранения неисправности.
1. Устранить причину протечки можно из пострадавшей квартиры (через потолок или стену).
2. К поврежденным коммуникациям возможен доступ только из квартиры сверху.
Инженерные сети, проходящие через перекрытия МКД, относятся к ОИ. Проводить ремонт таких сетей обязана УО за счет средств на содержание (Правила содержания общего имущества). Если этих средств не хватает для выполнения необходимых работ, связанных с устранением аварийной ситуации, собственники должны оплатить их дополнительно. Для этого должны быть выполнены два условия.
Первое условие — УО предлагала собственникам утвердить перечень работ по текущему ремонту, но они отказались.
Второе условие — необходимость выполнения указанных работ УО не могла предвидеть по объективным обстоятельствам.
Потребитель обязан допускать представителей исполнителя в занимаемое жилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время (пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг).
Рассмотрим два варианта развития событий.
Первый вариант. Собственник верхней квартиры просто не пускает работников УО в свое помещение. В этом случае чаще всего слесарь отключает весь стояк холодной или горячей воды, а потом в суд направляется исковое заявление об устранении препятствий доступа к ОИ.
Важно: при подаче заявления в суд об обеспечении доступа к общедомовому имуществу должна быть доказана необходимость проведения работ именно в данной квартире.
Безусловно, будет вынесено судебное решение, и доступ в жилое помещение будет обеспечен при участии судебных приставов, на ответчика будут возложены все судебные издержки. Но это долгий путь, да и без воды жить крайне некомфортно. Можно, конечно, пожаловаться в ГЖИ на то, что УО отключила воду. (Проводится проверка, и ответ дается заявителю через 30 дней.) Но гораздо проще и действеннее соседям по подъезду обратиться к виновному в отключении и потребовать предоставить допуск в квартиру для выполнения работ.
Важно: после выполнения ремонтных работ работники УО обязаны привести разбитый пол или потолок в порядок.
А вот если в вашей квартире трубы скрыты коробом, плиткой, натяжным потолком и т.п., то восстанавливать их УО не обязана. Доступ к стояку должен быть открыт, а вы неправомерно закрыли его. Вины УО в том, что у вас стояк, относящийся к ОИ, заложен плиткой, нет, соответственно, она не обязана возмещать вред. И это как раз второй вариант развития событий.
Таким образом, собственники создают своими действиями предпосылки возникновения аварийных ситуаций, которые несут угрозу залитий квартир, принадлежащих другим собственникам МКД, повреждения ОИ дома, так как у УО отсутствует реальная возможность выполнить свои прямые обязанности — произвести осмотр стояков, а в случае необходимости — выполнить ремонтные работы на ОИ, находящемся внутри квартиры.
Приведем примеры из судебной практики.
Арбитражный суд Самарской области не удовлетворил иск собственника помещения, в котором тот требовал компенсировать стоимость разрушенной конструкции (гипсокартонный короб). Суд постановил, что установленный гипсокартонный короб не позволял осуществлять работы на общедомовых коммуникациях. Таким образом, устанавливая декоративные короба, собственник принимает на себя риск возможного их демонтажа при возникновении необходимости обеспечения доступа к общедомовому имуществу (решение от 02.04.2014 N А55-25303/2013).
Помещения были затоплены по причине выпадения заглушки на тройнике стояка канализации. Стояк был спрятан под декоративным гипсокартонным коробом, который, безусловно, препятствовал доступу ремонтной бригады ТСЖ к канализационному трубопроводу для проведения технического обслуживания. Суд признал виновными обе стороны, так как собственник не обеспечил доступа к общедомовому имуществу сотрудникам ТСЖ, а товарищество, в свою очередь, не применило своевременных мер контроля (см. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 N А13-260/2015).

70% жилого фонда России построено еще в советское время, поэтому износ коммуникаций в многоквартирных домах — случай частый и повсеместный. Но и новостройки не застрахованы от форс-мажорных ситуаций. Давайте разберем, что делать, если лопнула труба в межэтажном перекрытии и кто возместит ущерб владельцам пострадавших квартир.

О ситуации в целом

Когда в квартире с потолка или по стене бежит вода, первое, что делают жильцы — поднимаются к соседям сверху. Это очевидно и, в общем-то, правильно. Но если этажом выше все сухо и следов протечек нет, значит, дело в коммуникациях, проложенных в межэтажных перекрытиях.

Дать течь могут канализационные трубы, трубы отопления, стояки. Точную причину установят специалисты управляющей компании. А дальше возможно два варианта развития ситуации.

УК работает только с пострадавшей квартирой. Устранить протечку удается через потолок (стену). «Выясняют отношения» две стороны — собственник и управляющая компания.

К коммуникациям можно подобраться только через квартиру сверху. Для этого там поднимают пол или разбирают стену. А значит, в деле участвует уже третья сторона.

И вот второй вариант всегда вызывает гораздо больше вопросов, чем первый. Это и понятно. Жильцам этажом выше, где все визуально в порядке, совсем не хочется нарушать свой комфорт и делать незапланированный ремонт. Еще хуже — если ремонт только закончен и «все повторится сначала».

Что надо знать собственникам обеих квартир

Согласно Постановлению Правительства РФ №491 от 13.08.2006, коммуникации, расположенные в перекрытиях дома между этажами, подвалах, технических помещениях, относятся к общедомовому имуществу. За их состояние, ремонт и замену отвечает управляющая компания. Установка новых труб, взамен неисправных, берет на себя УК.

Однако жильцов интересуют и другие вопросы — кто будет делать ремонт непосредственно в квартирах и кто возместит ущерб? Обратимся опять же к правовым актам. Если управляющая компания отвечает за протечку, то есть признается виновной, то она в обязательном порядке компенсирует причиненный вред. Это подтверждает на общих основаниях Гражданский кодекс РФ, ст.1064.

Чтобы заменить трубы в перекрытиях, рабочим необходим доступ к коммуникациям. Собственники обязаны этот доступ обеспечить, независимо от своего желания или нежелания. В противном случае, что нередко для ситуации с квартирой сверху, УК подает иск в суд. Если судья выносит решение о допуске ремонтников в квартиру, то собственник не имеет право препятствовать. Он вправе предъявить материальные претензии к УК по окончании ремонтных работ.

Для получения компенсации за работы в квартире, собственник должен:

• Зафиксировать место протечки из-за которого произошел потоп (для доказательства, что это общедомовое имущество)
• Получить акт выполненных работ в УК
• Оценить ущерб (пригласить независимого оценщика, провести экспертизу)

Подтвердить материальные претензии можно и по-другому — предоставив чеки на стройматериалы и договор с ремонтной бригадой с указанием суммы, которые сохранены с момента последнего ремонта в квартире. Это особенно актуально, когда ремонт свежий.

Управляющая компания обязана возместить ущерб в течение 30 дней. Если компенсация не получена, подается исковое заявление в суд.

Спорный случай

Бывает так, что соседи с нижнего этажа идут на принцип, отказываются обращаться в управляющую компанию и требуют денег с верхней квартиры. Причем суммы завышают в несколько раз. Выход здесь один — начинать официальное разбирательство и в судебном порядке доказывать, кому принадлежит протекающая труба, кто следит за состоянием этого участка и обязан возместить денежные затраты на ремонт коммуникаций и помещений.

Соседи жалуются, что я их заливаю в туалете. Но видно, что протекает труба, на стыке между этажами. Что можно придумать для устранения течи?

Канализационный стояк относится к обще-домовому имуществу.

Пишите заявление в УК (или ЖЭК), вызывайте сантехника.

Далее, сантехник установит что действительно течь в межэтажном перекрытии.

Чтобы поменять стояк сантехникам нужен к нему доступ.

Вы за свой счёт должны демонтировать (а затем установить) унитаз и это минимум, возможно будут мешать трубы ГВС и ХВС внутренней разводки, их тоже демонтируют за свой счёт, плюс демонтаж счётчиков.

Если Вы откажетесь предоставлять доступ к стояку, то УК могут подать в суд.

Отказ зафиксируют письменно, если при протечки пострадает квартира соседей снизу, ремонт за Ваш счёт.

Сам стояк заменят бесплатно.

Ремонтировать стояк при протечки в перекрытиях бесполезно, к этому участку нет доступа.

При Союзе перекрытие вообще заливали бетоном, который надо демонтировать, эта работа требует профессионального подхода.

Работа по замене стояка технически сложная.

У соседей снизу трубу демонтируют до ближайшего раструба (если стояк не менять полностью).

У Вас стояк поменяют полностью, установив под потолком вот такой переход с чугуна на ПВХ.

Муфты на вертикальные трубы устанавливать нельзя, только на горизонтальные.

Не самая частая, но очень неприятная проблема. Ремонт труб общего назначения является проблемой сама по себе, а протечка канализационной трубы дополнительно имеет специфический аромат.

Проблема имеет два аспекта: юридически и технический.

По закону все инженерные коммуникации, расположенные в межквартирном и межэтажном пространстве обязана ремонтировать управляющая компания. Если она у вас есть — нередко управление домом осуществляется непосредственно собственниками.

В случае образования течи надо обратиться в управляющую компанию. Специалист (сантехник) должен подтвердить место протечки. После этого будет собственно ремонт.

Устранение самой течи будет для Вас бесплатно. Но! Вам нужно будет обеспечить доступ к месту протечки и устранить за свой счет препятствия к этому.

Второй аспект — технический.

Для устранения течи придется (с большой степенью вероятности) менять трубу и долбить межэтажные перекрытия. К этому стоит быть готовым.