Нужно ли узаконивать гардеробную комнату

Гардеробная комната

Гардеробная. Здесь не будет проекта, а будет пошаговая инструкция правильного оформляем документов.

Итак, у вас есть просторная жилая комната, в которой вы решили возвести гардеробную. Считается это перепланировкой или нет?

Порядок и условия переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилом доме определены в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов ……..».

К работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:

замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

изменения в несущих конструкциях;

изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

При обустройстве гардеробной в жилой комнате используются перегородки (блоки, кирпич или гипсокартон). Также, п.44 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь дает перечень подсобных помещений, в котором также указана гардеробная. Поэтому необходимо узаконить данную гардеробную комнату.

ВНИМАНИЕ! Данные шаги описаны для случаев, когда участок жилой комнаты отводится под гардеробную БЕЗ двигания стен!

Нужно ли “заморачиваться” по поводу оформления документов? Однозначно – да. Это облегчит вашу жизнь в будущем, если вдруг придется продавать свою недвижимость или же возникнут вопросы с обслуживающей организацией, у нее просто не будет к чему придраться и уйти от ответственности.

Гардеробные комнаты стремительно набирают популярность. И это объяснимо. В ней можно разместить больше вещей, здесь их удобнее искать и можно сразу примерить. Но если квартира небольшая, неужели придется отказаться от этой возможности? Мы попросили дизайнера Ольгу Бондарь поделиться идеями по организации гардеробной в типовой двушке, а эксперт по перепланировкам Максим Джураев рассказал о нюансах согласования.

Краткая информация: двушка в доме серии П-43

Серия П-43 – панельные дома башенного типа, продолжение серии П-4, по сравнению с которой в квартирах были увеличены площади помещений и высота потолков. Все комнаты изолированы, в каждой квартире есть балкон.

1. Закрытая гардеробная + несколько шкафов

Гардеробную закрытого типа площадью 3,7 квадратного метра организовали в большой комнате. Планировка внутри помещения в форме буквы П – один из наиболее удачных вариантов с точки зрения вместительности. Плюс ее можно разделить на «женскую» и «мужскую» половину.

Преимущества гардеробной закрытого типа – визуальная легкость пространства без шкафов и полок, утренние сборы одного из членов семьи не будут мешать спящему человеку. Да и неидеальный порядок никого не смутит. В дополнение к гардеробной также обустроили шкаф для верхней одежды и шкаф с антресолями во второй комнате – жалоб на недостаток мест хранения быть не должно.

Мнение эксперта: кардинальных изменений нет, для согласования потребуется проект перепланировки и техническое заключение от любой проектной организации, имеющей допуск СРО.

2. Проходная гардеробная + постирочная

В большой комнате под гардеробную выделили почти 7,5 квадратов – достаточно для комфортного использования. Планировка – в виде буквы П, а для входа в спальню выбрали дверь-слайдер. Так как гардеробная проходная, поддержание в ней порядка потребует больше времени. Чтобы организовать постирочную с дополнительными шкафами для хранения одежды и белья, вход в кухню перенесли – для этого сделали проход в несущей стене. Заодно решили вопрос установки стиральной машинки и размещения стеллажей для бытовой химии и других вещей.

Мнение эксперта: такую планировку можно согласовать только после получения технического заключения о состоянии несущих конструкций квартиры от ОАО МНИИТЭП, который является автором проекта данной серии дома. Затем нужно сделать проект перепланировки и подать полный пакет документов в Жилищную инспекцию. Только после положительного ответа можно приступать к проведению строительных работ по алмазной резке проема в несущей стене. Обычно проем в несущей стене в этой серии дома разрешают делать с отступом от наружной стены не менее 1 метра и шириной проема 90-100 см.

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Фото: Shutterstock

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

  • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
  • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
  • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Фото:Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Успешное проведение и согласование перепланировки квартиры требует знания множества нюансов — например, тех, которые касаются реконструкции и устройства встроенных шкафов. Они встречаются и во многих квартирах старого жилого фонда, и в квартирах-новостройках.

Часто эти шкафы имеют очень небольшие размеры. Поэтому может показаться, что переустраивать их собственник может по собственному желанию, не проводя никаких дополнительных обследований и согласований.

При перепланировке квартиры есть еще ряд важных моментов, которые следует учесть. Мы объединили их все в полезную статью и хотим, чтобы Ваша перепланировка прошла без лишних хлопот. Куда отправить статью ?

Встроенный шкаф может быть самостоятельным помещением, имеющим отдельный номер на плане БТИ и соответствующую пометку в экспликации. А может быть отмечен на плане как часть какого-либо помещения. Обычно в этом случае его двери открываются в это помещение. То есть шкаф может относиться к жилому помещению, мокрой зоне или к нежилому помещению.

Между тем, любое отличие в планировке квартиры от поэтажного плана БТИ расценивается как перепланировка, которую требуется узаконить.

Так как встроенные шкафы — часть планировки квартиры (они входят в ее план и экспликацию), их устройство или демонтаж считаются перепланировкой, требующей согласования.

Бывают случаи, когда шкафа нет ни на плане БТИ, ни в экспликации. В таких исключительных случаях шкаф можно самостоятельно снести. А вот сохранить и модернизировать такой шкаф без согласования уже не получится.

Согласование встроенных шкафов необходимо для того, чтобы избежать нарушений санитарного законодательства и строительных норм. Встроенный шкаф считается частью того помещения, в которое открываются его двери. Поэтому любые перепланировки таких шкафов надо проводить, учитывая требования к разным помещениям квартиры.

К примеру, во время перепланировки, проведенной самостоятельно, без предварительного обследования и согласования, собственник убрал двери встроенного шкафа в жилой комнате, убрал перегородку между шкафом и прилегающей кухней и организовал на кухне нишу для кухонной техники. Такая перепланировка расценивается, как присоединение жилой площади к площади кухни и может быть согласована только в квартире на последнем этаже.